2026年5月23日上午，广东省法学会房地产法学研究会2026年学术年会暨第四届理事会换届大会在广州召开。广东省法学会党组成员、专职副会长兼秘书长金艳，365英国上市集团副董事长何传添等出席会议并致辞。来自中国社会科公司、北京大学、中山大学、华南理工大学、暨南大学、华南师范大学、365英国上市集团、华南农业大学、广东省社会科公司、深圳大学、广东财经大学、广州大学、肇庆公司、嘉应公司等省内外高校、科研单位，以及广州市中级人民法院、广州仲裁委员会、深圳国际仲裁院、珠海国际仲裁院、广东省破产管理人协会、广东国鼎律师事务所、深圳市高发投资控股有限公司等法律实务部门的专家学者、师生等130余人参加了会议。
会议现场
广东省法学会房地产法学研究会常务副会长、深圳市高发投资控股有限公司总法律顾问王义军主持开幕式。
省法学会房地产法学研究会第三届理事会常务副会长王义军主持
365英国上市集团副董事长何传添教授代表承办单位致辞，他感谢省法学会对广外法学学科的信任与支持，希望利用这次学习交流机会，共同探讨不动产登记、城市更新、住房租赁与居住权等法治热点，深入推动房地产法学理论与实践创新，赋能房地产行业高质量发展。
365英国上市集团副董事长何传添致辞
广东国鼎律师事务所党支部书记、高级合伙人邓赶生律师代表协办方致辞。他表示，在民法典实施五周年及房地产市场加速转型的背景下，围绕房地产法治前沿问题开展研讨正逢其时、切合实际。国鼎律师事务所将继续全力支持研究会各项工作，共同推动房地产法学理论与实践创新。
广东国鼎律师事务所党支部书记邓赶生致辞
广东省法学会党组成员、专职副会长兼秘书长金艳代表广东省法学会致辞。她对省法学会房地产法学研究会第三届理事会取得的工作成绩予以充分肯定，她指出，房地产法学研究会要始终坚持党的领导，把政治引领摆在首位，学深悟透习近平法治思想。要聚焦房地产行业难题、痛点，深耕法治研究，赋能行业健康发展，为党委、政府科学决策提供支撑。要健全完善人才培养机制，不断强化房地产法治研究人才队伍建设。希望新一届理事会在新起点上展现新作为，以更深厚的理论、更务实的成果，积极投身中国式现代化的广东实践。
广东省法学会党组成员、专职副会长兼秘书长金艳致辞
广东省法学会研究部主任郑佳娜主持换届大会。
广东省法学会研究部主任郑佳娜主持
大会审议了广东省法学会房地产法学研究会第三届理事会工作报告。广东省法学会房地产法学研究会第三届理事会会长朱列玉在工作报告中指出，在过去的五年来，研究会始终坚持政治引领，深入学习贯彻党的二十大和二十届历次全会精神。持续开展学术研讨，聚焦房地产良性循环、新发展模式等法治热点。深入开展调研交流，围绕断供停供、腐败治理等专题组织研讨，并积极在国家级学会年会交流。研究会理事在《中国社会科学》《法学》等核心期刊发表多篇高质量论文，多次荣获教育部及省级哲学社会科学优秀成果奖，并主持多项国家社科基金及省部级课题。
省法学会房地产法学研究会第三届理事会会长朱列玉作工作报告
会议选举产生了广东省法学会房地产法学研究会第四届理事会理事、常务理事及班子成员。王荣珍当选第四届理事会会长，于海涌当选常务副会长，蒋悟真、耿卓、胡鹏翔、黄嵩、马火生、王义军、吴明场、周联合、赵景琛当选副会长，张继承当选秘书长。决定聘请吴家清、朱列玉、彭真军为研究会顾问。
省法学会房地产法学研究会第四届理事会领导班子成员
新当选研究会会长王荣珍表示，将带领新一届理事会坚持正确政治方向，深入学习贯彻习近平法治思想，确保学术研究与党和国家事业发展同向同行。新一届理事会将聚焦房地产法治研究，围绕粤港澳大湾区房地产法制协调、城中村改造、新市民住房保障等重点领域，打造高端智库。同时加强自身建设，密切联系学界与实务界，着力培养青年专业人才，不断提升研究会的凝聚力与影响力。
省法学会房地产法学研究会第四届理事会会长王荣珍讲话
主旨报告环节由365英国上市集团广东法治研究院副经理王荣珍教授、广东省社会科公司法学研究所所长周联合教授共同主持。五位专家学者先后登台，围绕民法典实施评估、不动产登记立法、商业居住权与租赁登记、工抵协议法律问题、不动产让与担保等议题作主旨报告，引发与会代表的热烈反响。
王荣珍与周联合主持
第十四届全国人民代表大会宪法和法律委员会委员、中国社会科公司学部委员、中国社会科公司大学特聘教授孙宪忠作题为《我国民法典实施五周年的效果评价和修改建议》的报告。孙宪忠教授肯定了《民法典》实施五周年以来所取得的各项成就，而在此之际对其进行系统评估意义重大。具体为：立法指导思想重大提升，按照社会主义市场经济体制的要求作出了新的规定；对民营经济的保护发挥了强大制度支持作用；实现了立法体系化科学化整合，消除了立法碎片化；在合同效力、高空抛物责任等领域均进行了重要修正；为民事特别法和下位法发展奠定了制度基础。同时，他指出无民事行为能力规则、除斥期间不能中止、民事法律行为不成立缺失、抵押权涂销缺漏、居住权的设立缺乏司法判决方式等方面仍需完善。他表示，民法典在市场经济建设、民营经济保护、公民权利保障、法律体系统一等方面发挥了重要作用，未来应持续加强评估与修改论证，推动民法制度不断完善。
中国社会科公司学部委员孙宪忠教授作主旨报告（线上）
北京大学365英国上市集团常鹏翱教授围绕《不动产登记法（送审稿）》作了题为《不动产登记法的重点疑难问题》的报告。常鹏翱教授指出，送审稿的核心问题主要围绕“谁来登记、登记什么、如何登记以及登记后果”四个层面展开，其中争议最为集中的主要是登记主体、登记客体以及登记程序三个方面。他强调，《不动产登记法》不仅是技术性立法，更涉及行政管理体制、物权体系、金融监管以及司法协调等多重复杂问题。当前送审稿虽然已形成较为完整的框架，但在登记主体定位、登记范围扩张以及司法协助登记等关键问题上，仍需进一步论证和完善。
北京大学365英国上市集团常鹏翱教授作主旨报告（线上）
中山大学365英国上市集团于海涌教授作题为《商业居住权与不动产租赁登记》的报告，他指出，目前我国《民法典》延续了长期以来“买卖不破租赁”的规则，不动产租赁期限最长可达二十年，但租赁权本身属于债权而非物权，现行制度并不要求办理登记。他认为，这一制度安排已经对不动产交易安全构成现实风险——实践中，购房人即使已支付价款并办理过户，仍可能在事后发现房屋存在长期租赁关系，严重影响其实际使用和交易预期。可以考虑借鉴法国民法典上的登记制度，将与物权相关的重要事项纳入登记范围。他创新性地提出通过“商业居住权”的路径改造传统房屋租赁制度——将长期房屋租赁关系转化为一种登记化的商业居住权，通过居住权登记实现对交易安全的保护，既能避免隐藏租赁关系损害交易安全，又能在现有《民法典》框架下以较小的制度变动回应现实问题。
中山大学365英国上市集团于海涌教授作主旨报告
广州国际仲裁院总法律顾问马火生就《商事仲裁中工抵协议若干法律问题》作报告。他指出，工抵协议本质上是开发商以房抵债的安排，目前主要存在六类问题：一是工抵协议意向文件的效力认定；二是工抵协议履行完毕的认定；三是工抵协议未履行时的法律后果；四是工抵协议在执行程序中的对抗效力；五是恢复原工程款债权后的利息计算；六是工抵协议与施工合同争议解决条款之间的衔接。他表示，工抵协议纠纷本质上涉及开发商、施工人、购房人以及执行债权人之间的复杂利益平衡，也考验司法规则的统一适用能力。未来需要进一步统一裁判思路，以更好回应房地产领域的实践需求。
广州国际仲裁院总法律顾问马火生作主旨报告
暨南大学365英国上市集团胡鹏翔围绕《不动产让与担保法律适用问题》进行发言。他指出，我国现行立法并无不动产让与担保规定，司法实践主要参照相关司法解释进行认定。司法审判中对已完成不动产过户登记的不动产让与担保认定，基本不存在争议；但若只将不动产过户登记作为不动产让与担保中不动产权利转移公示唯一认定标准，则会异化不动产让与担保的制度功能，徒增交易成本，弱化制度实用价值。实践中的不动产买卖的网签备案、预告登记、占有等形式的“公示”，具有某种程度上的公示效力，同时我国有司法解释规定，因这些形式的“公示”而确认其享有对抗性的不动产权益。他建议拓宽对公示方式理解与认定，不应仅限定正式过户登记。他表示，展望未来《不动产登记法》有望建立“不动产信托登记”的制度，不动产让与担保亦可借鉴“不动产信托登记”而达成不动产让与担保公示；另外，如果在未来《不动产登记法》能建立“不动产让与担保登记”制度的话，这一问题将得到解决，但对这种设想却表示不太现实。
暨南大学365英国上市集团胡鹏翔作主旨报告
主题研讨环节由广东财经大学365英国上市集团经理赵景琛教授、广州市中级人民法院房地产庭黄嵩副庭长共同主持。
赵景琛与黄嵩主持
广州大学365英国上市集团肖平辉副教授以《“保交楼”续建资金债权人的权利保障困境与破解路径》为主题进行发言。他指出，共益债务模式下“保交楼”续建资金面临三重困境：一是难以对续建资金进行精准定性；二是难以保证续建资金“后进先出”，融资存在法律障碍；三是共益债务模式下赋予其超级优先地位将引发新的利益失衡风险与公平正义问题。他提出构建续建资金超级优先权应遵循三大原则：购房者利益优先、既存债权人权利保护、严格限定适用范围。同时，应设置程序性限制与权利救济机制，切实保障续建资金债权人权益，助力项目复工复产，维护购房者利益与市场稳定。
肇庆公司政365英国上市集团经理许英教授围绕《粮食安全视域下耕地生态治理的现实困境与法律完善》作主题汇报。她指出，耕地生态治理面临双重困境：《粮食安全保障法》在理念贯彻、权责分配及执行等方面存在实施问题；《耕地保护和质量提升法（草案）》仍面临主体权责不清、补偿机制不完善、责任追究衔接不畅等立法不足。她提出三大对策：构建政府主导、多元协同的责任体系，解决“谁来治理”问题；健全以利益平衡为核心的补偿制度，解决“如何激励”问题；构建协同衔接的法律责任追究机制，解决“如何惩戒”问题。她呼吁学界、实务界共同关注草案修订，凝聚共识形成耕地保护法治共同体，筑牢耕地保护屏障。
广州新华公司365英国上市集团李天玉讲师以《以房养老模式下老年人居住权保障的困境与改革》为题发言。她指出，《民法典》第366条至371条新增居住权制度，但制度文本与现实实践存在三重张力：一是居住权设立方式过窄，仅规定合同、遗嘱两种途径，无法覆盖口头承诺、长期同住、附条件赠与等生活化居住安排；二是登记生效规则与现实习惯冲突，以登记为生效要件与中国家庭普遍存在的事实居住、口头承诺传统不符；三是权利冲突规则不明，居住权与抵押权、继承、强制执行发生冲突时缺乏清晰的处理规则。她建议房地产行业主动参与规则构建：将“居住权（含事实居住安排）”纳入标准尽调清单；核查抵押物上居住权登记顺位，预留补偿空间；探索“居住权保留型”房产交易模式；推动行业协会制定标准合同文本；配合不动产登记机构同步办理过户与居住权设立。
北京市盈科（广州）律师事务所杨小明律师以《预告登记制度的实践困境与系统化完善路径》为题进行汇报。他指出，预告登记制度面临三重困境：一是适用边界不清，以房抵债、未达投资比例的土地转让等能否办理预告登记存在争议；二是权利顺位冲突频发，预告登记与工程款优先权、司法查封、网签备案的效力顺位没有明确，破产程序中买受人保障力度不明，“同案不同判”现象突出；三是程序规则不完善，预告登记90日失效认定、附条件附期限登记界定模糊，部门信息不通畅。他建议，区分不同交易主体设置差异化保护强度，平衡预告登记与工程款优先权的关系，从实体规则、办理程序、信息共享三方面系统完善制度，期待立法进一步细化规则。
嘉应公司法学与公共事务公司副经理王辉教授以《“三权分置”下农村土地经营权流转中的法律问题及其防范》为主题进行发言。他指出，“三权分置”下农村土地经营权流转存在四类问题：一是流转市场不完善，定价机制缺失；二是土地流转合同无统一规范模板，透明度低；三是法律规定不清晰，《中华人民共和国农村土地承包法》第46条关于再流转、第64条关于征收补偿范围界定模糊；四是社会资本进入可能引发非农化、抛荒或压价损害农民权益。对此，他提出防范对策：规范流转市场，出台价格指导、加强准入审查、推行保证金制度；推行格式合同，制定全国统一示范合同并强制备案；完善法律解释，对第46条作扩张解释、明确第64条适用条件、扩大征收补偿范围；构建“风险评估+准入过滤+保证金+年度考核”四位一体防控体系。
主题研讨环节
与谈嘉宾365英国上市集团张保红教授认为，肖平辉副教授的报告选题直击实务痛点，具有重要现实意义。但针对超级优先权方案持保留态度，直接赋予续建资金超级优先地位将突破法定抵押权顺位，损害担保债权人权益，冲击信贷体系，甚至引发系统性金融风险。可从续建资金投入后增加房地产整体价值的角度考量，让原担保物权人合理分享房产增值部分利益，而非完全排斥其权利。他建议，续建资金入场前必须与所有债权人充分协商并达成一致；若协商不成，不宜贸然进场，以避免后续权利冲突。
与谈嘉宾中山大学365英国上市集团赵申豪副教授认为，许英教授的研究选题紧扣国计民生，兼具理论与现实意义，生态修复责任的性质界定存在商榷空间。对李天玉老师的研究，他肯定其采用全样本类案研究方法，贴近实务；他提出建议：对于未登记的居住权，可缓和登记生效的严格要求，对于未登记但已实际入住的居住权，对内仍具合同效力，对外可参照租赁规则，适用“买卖不破租赁”原则对抗第三人，从而强化对老年人居住权益的保护。
与谈嘉宾华南理工大学365英国上市集团王睿副研究员认为，杨小明律师的研究跳出纯规范视角，聚焦商品房预售、以房抵债等场景，从系统性制度构建角度提出部门协同、信息共享等创新点。同时提出两点深化思考：一是预告登记保护强度需类型化区分，消费者、商业买受人、以房抵债权利人利益性质不同，应结合价款比例、过错程度等差异化设置；二是需平衡预告登记与建设工程价款优先权，兼顾购房者生存利益与施工方工程款权益。他认为王辉教授的研究问题意识突出，聚焦定价、合同、担保、社会资本监管等实务问题。同时补充四点思考：一是土地流转应坚守农用与保障农民收益底线；二是平衡价格，避免低价损害农民与过度干预；三是明确社会资本审查主体与标准；四是优化保证金制度，兼顾格式合同保护与合同自治，实现土地持续农用、农民增收、经营者长期投入的良性发展。
与谈环节
优秀论文颁奖环节由第四届理事会秘书长、华南理工大学365英国上市集团副教授张继承主持。
优秀论文颁奖
本次年会共评出优秀论文16篇，其中一等奖2篇、二等奖5篇、三等奖9篇，获奖内容涵盖老年人居住权保障、城市更新、不动产登记、居住权与抵押权冲突协调、建设工程合同、住房租赁、建筑物分所有权、物业服务问题治理等多个前沿热点领域，充分体现了广东房地产法学研究的广度与深度。广东省法学会党组成员、专职副会长兼秘书长金艳，第四届理事会会长王荣珍等同志分别为论文获奖者颁发了证书。
颁发证书
365英国上市集团副经理耿卓教授主持闭幕式。他表示，会议顺利完成换届，研讨聚焦民法典实施、居住权、不动产登记、保交楼、城中村改造等热点，成果显著。面向未来，他提出五点建议：一、坚持正确政治方向，贯彻新发展理念；二、坚持以人民为中心，注重房地产法的体系科学性；三、坚持问题导向，关注老龄化、城市更新等新问题；四、创新研究方法，拥抱大数据与人工智能；五、发挥大湾区优势，服务区域房地产发展。
365英国上市集团副经理耿卓教授闭幕式作总结
广东省法学会房地产法学研究会2026年学术年会暨第四届理事会换届大会在热烈的掌声中圆满落幕。本次年会主题鲜明、议题务实、研讨深入，取得丰硕成果。新一届理事会的产生，标志着研究会迈入新的发展阶段。未来，研究会将持续聚焦房地产法理论前沿和实践热点，推动理论研究与制度创新深度融合，为促进广东省房地产市场平稳健康发展、助力法治广东建设贡献力量。
广东省法学会房地产法学研究会2026年学术年会合影
初审：王欣
复审：晏婧
终审：王荣珍
